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2020 Jul
聚焦《民法典》第七期丨“居住权”来了，你们准备好了吗？
作者：易俊、皇甫雨璇
《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）正式颁布，其中一大革新亮点体现于专章增设的居住权制度。居住权作为一项全新的用益物权，打破了住宅之上原有的“所有权/租赁权”权利格局，赋予住宅之上权利的多元化安排，有利于实现物尽其用。居住权的设置可满足特定人群的居住需求，尤其为老年人以房养老提供法律保障。与此同时，居住权的存在也将引发新一轮金融工具和法律制度的动态博弈。本文将探讨居住权的内涵并初步作出其对社会状态影响的预判。
回答这个问题，我们首先要了解现有住房之上的权利格局：对于人们居住而言，目前房屋之上存在所有权和租赁权两种权利的设置，前者是一项完整的物权，后者属基于租赁契约产生的债权范畴。而此次《民法典》设立的居住权是住房之上第三种权利，有别于租赁权，居住权是一种用益物权，系与所有权分离的对房屋的占有、使用权，较租赁权而言更具排他性、稳定性。居住权的创设并非我国独创，居住权起源于罗马法，系为保障特定人居住利益而赋予该人使用他人房屋的权利。目前大陆法系国家和英美法系国家对于居住权都已有相关规定。大陆法系国家对居住权的权利配置为：1.目的在于满足居住权人对所有权人房屋的使用需求，居住权人享有房屋居住请求权，可实际支配房屋、排除他人干涉；2.是在他人房屋上实现的一种权利，其客体为他人所有的房屋而非土地；3.专属于特定之人，系一种人役权、具有强烈的人身依附性，一般通过遗嘱继承或遗赠方式确定居住权人，且该权利不得转让或继承；4.具有保障功能，能够保障家庭成员中依赖于被继承人生活又没有继承权之人的居住权利。英美法系国家也有类似居住权的制度——“终身财产权”（life estate）制度，个人仅在其生存的一生中拥有土地财产。英美法对终身财产权的权利配置为：1.主要为财产规划的工具，规避遗嘱认证并确保继承人获得不动产所有权；2.是在他人土地上成就的一项财产权利；3.终身财产权在权利人（life tenant）死亡时回转给房屋所有权人或所有权人指定的其他人；4.在权利存续期间，权利人可享受特定的房屋所有人之权利，例如租金收入等。该项权利最常见的设置方式为：A将房屋所有权转让给B，以C的生命为衡量标准；B一直拥有房屋所有权，如果C早于B死亡，则权利消灭；如果B早于C死亡，则B的继承人对于C而言继续享有房屋所有权。综上，我们通过窥探居住权的起源及大陆法、英美法的相关规定，进一步感知到了居住权的属性及特征，感受到它在家庭关系、夫妻关系等特定社会关系中的现实作用。《民法典》将居住权制度规定于物权编用益物权分编第十四章“居住权”第三百六十六条至第三百七十一条，共6条，涉及居住权的性质、设立、登记、期限、限制、消灭等内容。《民法典》首次明确了居住权是一项用益物权，具有物权属性。第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权的设立有两种方式：合同或遗嘱。居住权可以设定终身或固定年限，也可以附条件。第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。居住权需登记，自向登记机关登记之日起取得公示物权效力。第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权具有浓厚的人身依附性，不得转让、继承，但是在约定的情形下住宅可另行出租。第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。回答这个问题，我们首先要知道，一项新权利的设立必然意味着所有原有的权利都无法包容当下的利益。此外，一项新权利的设立是立法者综合利益衡量的结果，其保护的特定主体的利益较其他主体对应需承担的负担，一定在道德或其他价值上更具优势地位。那么回到现在的居住权，立法者衡量的利益和负担是什么呢？核心利益：（1）满足养老需求。随着我国步入老龄化社会，养老、赡养问题成了社会关切的热点话题，许多老人步入晚年后得不到子女妥善的赡养，甚至有些老人将唯一的房屋过户给子女后不被允许居住在房屋内、被迫去养老院或面临更糟糕的境遇，其生活基本需求得不到保障。居住权的设立赋予老年人在向儿女转让房产的过程中为自己设置居住权的权利。老年人也可向未来金融机构出售房屋，以房屋所有权换取居住权及定期养老资金，实现老有所居；（2）保障经济弱势群体的住房需求。针对老年人不存在婚姻关系的伴侣、离婚时无法分得住房的生活困难方、暂无购房能力的年轻群体等，设立终身/固定年限的居住权可以保障其享有安稳的住房权利、促进落实国家的住房保障政策。负担方面：（1）对于所有权人，需容忍居住权人在其所有的房屋内居住的负担。例如，给离婚后的前配偶设定居住权，所有权人需要接受前配偶再婚后仍住在自己的房子里的事实。（2）对于租赁权人，有时需让位于居住权。我们知道，租赁权是一项债权，而居住权是一项用益物权、具有物权的排他效力，居住权可以对抗除所有权人外的所有人。因此，在无当事人明确约定的情形下，承租人如果租赁了已设置居住权的房屋，其不得对抗居住权人。“居住权”概念在我国现行实施的法律中并无明文界定，仅在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第二十七条第三款规定中被提及：“离婚时，一方以个人财产中住房对困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”由于我国民法中并没有设定居住权，当事人在合同或遗嘱中约定的只能是社会性居住权，基于物权法定原则，该等居住权难以获得物权保护。即使居住权被法院认可，在执行过程中也会面临种种难题。司法实践中，法院对合同或遗嘱中设置的居住权存在不同的裁判。在詹启山与邓绍玲、武汉铁路局物权纠纷一案中，法院认为“居住权可以参考适用用益物权的规定，可以主张其对涉案房屋是否享有居住的权利，且可参考关于用益物权的规定，即非所有权人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利”，肯定了离婚后女方享有居住权；但是，也有法院对于遗嘱中明确设立的居住权不予认可，在施某1、何某某与施某2其他用益物权纠纷一案中，法院认为“物权的种类和内容由法律规定，原告主张的居住权非属法律规定的物权种类，其要求确认居住权不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应裁定驳回起诉。”居住权在《民法典》中获得法律层面的认可后，当事人对居住权的相关遗嘱或合同约定此后便可得到物权的周全保护，司法实践中亦可避免“法官造法”的尴尬境地。
如果房屋在设立居住权后转让给买受人，此时买受人是否有权要求居住权人搬离房屋？我们认为，参考“买卖不破租赁”的原则，既然买卖不可突破租赁，那么居住权作为一项物权属性比租赁权更浓厚的权利，居住权人基于法定用益物权对房屋的占有、使用应当得到法律保护。况且房屋买受人在购买房屋时，应已将居住权存在的事实考虑进房屋转让的对价之中，其不可对抗原居住权人符合公平价值。因此，在房屋转让的情形下，居住权人有权继续居住在转让后的房屋内。
一方面，如果在已经租赁的房屋上设立居住权，那么居住权人是否有权要求承租人搬离房屋？我们认为，租赁权在法律上是一项“具有物权性质的债权”，基于前物权大于后物权的原则，居住权人无法要求承租人搬离房屋，仅能在租赁合同到期后要求行使对房屋的占有和使用。
另一方面，如果承租人租赁了已设立居住权的房屋，那么承租人是否可以合法占有、使用租赁房屋？我们认为，如果居住权合同中明确约定房屋可以出租，那么承租人根据有效的租赁合同可以合法占有、使用房屋；反之，如果居住权合同中约定房屋不可出租，此时虽然租赁合同本身有效，但债权无法抵抗物权，基于“物债两分”原则，承租人只可向相应主体主张合同项下的违约损失。此外，同一套住宅之中是否可以分割设立居住权和租赁权？住宅所有权人能否就特定一间房间及公共使用区域为居住权人设定居住权，同时将其他房间进行出租以获取收益？我们认为，理论上居住权和租赁权可分别行使其占有、使用之权能，两种权利同时和平存在、互不干涉，因而可分割设立居住权和租赁权。但随之引发的现实问题是：房产交易中心将如何在不动产证上登记某间房间的居住权信息？届时居住权是否会同抵押权一样仅能针对整套房产进行登记？我们认为这将是一个实践难题。
所有权人在房屋上设立了居住权后，是否可以将房屋进行抵押？我们认为，已设立居住权的房屋可以进行抵押，抵押权作为担保物权、居住权作为用益物权，两项物权可以并存在一处房屋之上。但是，抵押权人行使抵押权将房屋拍卖时，由于居住权可以存续在所有权中，不会因为所有权的转移而消灭，这将在一定程度上导致房屋滞销、加剧法院执行难的困境。
居住权的出现可能会促成新的商机，金融机构可以购买住宅所有权，而后在住宅上设立居住权、将居住权和所有权分别出售。尤其对于老年人群体，金融机构可与其达成设定居住权以房养老的协议，老年人向金融机构移转房屋所有权，金融机构在该房屋上为老年人设定永久居住权，并根据房屋价值定期向老年人给付养老资金，解决养老问题。当然，在面临机遇的同时，也存在许多疑问，例如：从事居住权业务的金融机构是否需要一定的资质或行业准入限制？如何针对该类交易设定合理的居住权对价？居住权的对价若基于对老年人剩余寿命的评估，那么是否会面临一定的道德风险？我们认为，当居住权成为市场交易对象时，势必将引发一系列的金融乱象，相关监管部门应提前作出预判并制定相应监管措施来应对。
以上是我们对居住权设立后社会状态变化的预判，具体仍需等待相关规定的出台，我们期待全国人大、国务院等主体尽快出台更详细的单行法规对居住权相关问题作出解释和安排。《民法典》确立的居住权制度认可并保护了民事主体对住房的灵活安排，满足特定人群的居住需求，有利于提高物权利用效率、实现全体人民“住有所居”；同时，居住权制度的确立，将滋生新的产业、进一步推动市场活力。在居住权给社会带来新变化的同时，我们也将时刻关注今后可能出现的问题并探讨解决思路。
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