历时两年，三个案件，经过至合律师的不懈的努力，从中级人民法院到高级人民法院，从执行异议被驳回、执行异议之诉一审被驳回，到二审最终判决不得执行案涉不动产、一审判决被撤销，至合律师作为代理人成功帮助了原告（上诉人）保护了其私有财产，执行异议之诉的关键点请细看本篇。

（2023）冀民终91号、（2023）冀民终92号、（2023）冀民终318号三个案件，在一审河北省邯郸市中级人民法院均判决驳回了原告的诉请的情况下，二审河北省高级人民法院经审理均判决了撤销一审判决、不得执行案涉不动产。

首先，在展开讲关键点之前，让我们梳理下执行异议的整个流程。执行异议一般有两个救济阶段，即执行异议和执行异议之诉，执行异议一般侧重于证据的形式审理，而执行异议之诉则一般侧重于对证据的实质审理。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“规定”）第28条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”但何为符合四种情形呢？是在整个救济程序中都必须严苛限制外观形式吗？那必然不是，该规定的发布究其根本是为了对不当或违法的执行措施予以纠正，对案外人真实合法的权利予以救济，所以才会有执行异议和执行异议之诉两个救济阶段。据最高人民法院(2019)最高法民再49号案例指出“执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序，其价值取向是以公平优先、兼顾效率，通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人民事权益的实体性执行救济。……同时，基于二者审查方式和判断标准的不同，在案外人异议不符合或者不能完全符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院在执行异议之诉中也不能当然认定案外人的异议请求不能成立，应基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人异议请求的判断。”

回归到上述案件

91号案中一审法院以：“虽然原告提交了其与出卖人签订的书面买卖合同及物业部门出具的车位服务费、管理费发票，但该合同上并无签订日期、且未提交其向出卖人支付全部车位款的支付凭证或者出卖人对此出具的正规发票，仅凭双方在买卖合同中载明的含案涉车位在内的三个车位总价款全款已付清等内容及往来书信，不足以证实原告向出卖人已支付全部车位款的事实，原告对案涉车位不享有足以排除强制执行的民事权益”驳回了原告的诉请。二审高院认为“根据上诉人提供的《上海市商品房预售合同》，案涉车位2009年至2022年车库管理费发票、物业管理有限公司出具的案涉车位物业收据、车位管理费发票等，足可以证明上诉人支付了购买案涉车位款且已实际占有、使用案涉车位的事实。在购买案涉车位的合同中，上诉人一方已履行了支付购买车位款这一主要义务，出卖人一方接受价款并将车位交与其占有使用时，双方之间关于案涉车位的买卖合同就已成立并实际履行，双方基于真实意思表示，因此，该合同是真实有效的。”

318号案中一审法院以：“原告称案涉车位系从其本人工程款内抵扣扣除，其仅提供了与出卖人协商的部分文件，但是未能提供双方就工程款抵顶案涉车位费签订的书面合同。原告称案涉小区房屋与车位一并抵顶工程款，但其与出卖人就房屋签订了书面房屋买卖合同，抵顶车位亦应当签订书面合同以确认抵顶事实，原告未能提交此证据，认为原告与出卖人双方未能在法院查封前签订书面抵顶合同，即双方在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。虽原告与出卖人签订的房屋交接书中注明了车位，但该房屋交接书不能证明双方就工程款抵顶车位款签订书面合同。原告已经取得房屋不动产权证书，此可以确认出卖人用购房款抵顶工程款，亦可以推断出卖人向原告出具了购房款的收款凭证。同理，出卖人也应当向原告出具抵顶案涉车位费的收款凭证，但原告未能向本院提供收据或发票等收款凭证证据”驳回了原告的诉请。二审高院认为：“本案中，上诉人提交了《情况说明》，出卖人对上诉人购买房产及案涉车位，房款和车位款共计的工程款内抵扣的情况予以盖章确认；其提交的与出卖人签订的《房屋交接书》，确认双方当日对房屋及车位进行验收交接。其提交的车位管理费发票、已办理的房屋产权证书对《房屋交接书》证明的案涉车位已被上诉人接收并合法占使用的事实进一步印证。再结合上诉人提交的经公证的出卖人经理、案涉小区前后两个物业公司经理的证人证言，可以证明案涉小区物业存档资料显示案涉车位与房屋的全部价款一并从欠上诉人的工程款中扣除，并由上诉人占有使用至今。与此同时，被上诉人也没有证据证明上诉人和被执行人即出卖人之间存在恶意串通或其他利害关系、以及两者的交易有损他人合法权益的情况。虽上诉人未能提供购买案涉车位的书面合同及付款收据，但其提供的现有证据足以证明上诉人已经交付了购买房屋和案涉车位的价款并占有使用，房屋与案涉车位买卖合同均已经在查封前履行完毕。购买案涉车位的书面合同及价款收据未能提交，不足以影响对案涉车位买卖合同已经履行完毕事实的认定和基本判断。故上诉人对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。”

很显然，高院是基于实质审查在保护上诉人的合法权益。因此，买受人提供的证据在形式或实质上符合四个条件的，人民法院理应支持买受人提出的排除执行的异议请求。

一般买受人在购买不动产时基本不能预见该不动产未来可能无法办理登记会被作为出卖人的资产被其债权人申请执行。因此，合同的签署往往不太规范更有甚者未能签署常规的购买合同，付款时特别是在电子支付普及之前会以现金支付且未及时要求对方开具正规发票或提供收据，后续想补的时候已经来不及了。而关于“合同”，根据《中华人民共和国民法典》第469条：“书面形式的合同不仅仅是合同书还包括信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。”因此在书面文件中有载明买卖双方达成合意的主要事项和条款，符合书面买卖合同的组成要件的情况下是能够作为合同书证明买卖双方交易事实的。关于购买款，以发票确认是否付款收款是不合理的，仅从单一的形式上进行判断，这显然不符合立法目的及公平正义的价值取向，一般我们认为发票仅为财会凭证，有时开具发票并不需要支付价款，未开发票、无常规收据仅有书面签收证明的，书面凭证上写明收款当事人收到具体款项，具体事项，收款方式及收付款双方当事人姓名且经收款人签字或盖章的书面凭证也是有收据作用的。特别提示，当地购买不动产的限制政策也是决定买卖是否有效的重要法规之一。

当然，能够防范于未然的是及时办理登记，如果办理不了的要对四个条件需要的材料好好保存补足，无法及时补足的也要及时咨询专业人士。 

再次恭喜至合律师的又一次努力获得令人欣慰的成果，帮助委托人解决了燃眉之急。