签订租赁意向函后，最终租赁合同未签订是否必然就是承租方违约？签订租赁意向函后，是否意味着对于最终租赁合同内容的全盘接受？作为承租方，未签订最终租赁合同且租赁意向解除后，是否可以拿回租房押金？解答这些问题的关键在于判断最终租赁合同未签订是否系因承租方违约。

本案中，徐汇法院法官在审理过程中细致入微，从双方合同内容、磋商时间、磋商内容等细节入手，最终认为承租人与出租方就租赁合同部分条款（除意向函记载的条款以外）未能达成一致意见，导致双方未继续签署租赁合同的，不构成承租方违约，判决出租方退还承租人租房押金。

原告：A公司

被告1：B公司

被告2：C公司

B公司系徐汇区某知名外资商务楼业主，C公司为B公司的租屋代表，B公司通过C公司于2020年9月18日与A公司签署《租赁意向函》（下称“《意向函》”），《意向函》记载：一切以最终合同为准。主旨：租赁意向函——A公司。非常感谢贵公司对于某座的租赁意向，本行根据出租方指示，谨代表出租方，诚意向贵司提供如下租赁条件：出租方为B公司，承租方为A公司。1、物业及面积：某号某单元（以下简称系争房屋），租赁建筑面积总计*平方米。2、租期36.5个月。3、用途仅作为办公用途。4、租金，每天每平方米8.2元，每月租金77,414元。以上租金不包含物业管理费及其他各种费用……14、最终截止日期，如在本租赁意向函生效之日起20日内或在出租方根据自主决定另行书面通知承租方的一个较长期期限内，承租方未签署及交回租赁意向函。如出租方根据前述规定解除本租赁意向函或者承租方擅自解除本租赁意向函，则承租方已付的租房押金将自动转作承租方支付给出租方的违约赔偿金，承租方无权要求出租方退还，且出租方有权将房屋租予第三方。16、有效性，上述所有条款均以最终租赁合同为准。我们期望能在2020年9月21日下午5时前收到您书面回复，否则此要约将失效。谨代表出租方B公司，某商业地产租务经理“曹某”签名。我司同意并接受上述条款，A公司盖章。

2020年9月23日，A公司向C公司账户汇款89,829.2元作为租房押金。

2020年9月25日，B、C公司将租赁合同电子版发送案外人徐某，同日，徐某通过微信向A公司发送租赁合同电子版。

2020年9月28日，徐某通过电子邮件回复B、C公司，“确认该合同不作更改，附表三信息已填”，附表三为A公司纳税信息、开户银行信息等。

2020年10月9日，ABC三方公司当面沟通，A公司称就合同中部分条款内容的修改进行磋商。C公司称仅仅是对合同内容进行答疑解释，并非修改磋商。

2020年10月10日，A公司将租赁合同电子版发送给C公司，其中对意向函中未涉及的违约金数额等条款与C公司进行磋商，提出修改意见。

2020年10月12日，C公司回复A公司，不同意修改。

2020年10月21日，A公司向B公司发送律师函要求归还租房押金未果。

2020年11月2日，C公司向A公司发送没收押金的通知，称A公司未在2020年10月7日前签署、交回租赁合同，故没收租房押金。

1.   合同的相对方是A公司还是B公司

2.   案外人徐某的身份

3.   A公司是否存在违约行为

4.   A公司要求退还押金是否有法律、事实依据

• 合同的相对方是A公司还是B公司

庭审中，各方均认可B公司与C公司系委托代理关系，B公司系业主，C公司是B公司的代理人，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，C公司作为B公司代理人，且租赁意向函、租赁合同中均明确记载了出租方为B公司，C公司代表B公司的内容，则C公司实施的相关民事法律行为对被代理人B公司发生效力，相应的法律后果由B公司承担，本案中合同的相对方也应为A公司与B公司。

• 案外人徐某的身份

根据庭审中的陈述，徐某仅为中介机构的工作人员，即使B公司提供的《租赁独家委托书》属实，也仅能表明A公司委托中介机构提供租赁系争房屋的中介服务，此亦符合一般常理，难以凭此认定徐某就是A公司的代理人，也没有其他证据可以证明徐某有权代表A公司确认、签署租赁合同。因此徐某对于租赁合同的确认代表双方达成合意的主张不能成立。

• A公司是否存在违约行为

A公司与B公司之间关于系争房屋的租赁意向函系双方真实意思表示，依法成立并对双方具有法律约束力。《意向函》中约定了租赁房屋的位置、面积、租赁期限、租金、物业费等，同时约定“如在本租赁意向函生效之日起20日内或在出租方根据自主决定另行书面通知承租方的一个较长期限内，承租方未签署及交回租赁合同给出租方，则出租方有权经书面通知解除本租赁意向函。如出租方根据前述规定解除本租赁意向函或者承租方擅自解除本租赁意向函，则承租方已付的租房押金将自动转作承租方支付给出租方的违约赔偿金，承租方无权要求出租方退还，且出租方有权将房屋租予第三方。”从该合同的内容看，属于预约合同性质。根据庭审各方陈述，在《意向函》签署后，A公司才收到C公司提供的租赁合同。B公司及C公司并未举证证明在签订《意向函》时已经将格式样本发给A公司，也没有证据证明A公司在签署《意向函》时已经认可房屋租赁合同各条款内容。因此A公司收到租赁合同文本后就《意向函》未记载的违约金数额的内容与C公司磋商，提出修改意见，并不属于违约行为，因此，B公司要求没收租房押金的理由不成立。

• A公司求退还押金是否有法律、事实依据

各方在庭审中确认租赁意向函已经解除，因此根据《意向函》约定，A公司要求B公司退还押金具有事实及法律依据。

B公司于判决生效之日起10日内退还A公司租房押金89,829.20元。

上海徐汇区人民法院（2020）沪0104民初28357号。

• 在承租房屋时，无论是对于意向函的内容抑或租赁合同条款、补充协议条款内容，都务必仔细阅读，理解。确保租赁双方协商的内容都在合同中有准确、完整的体现。

• 作为出租方，应对于代理人员身份进行核对，确保该人员可代表承租方作出认可、承诺。

• 租赁双方在发生争议后，尽量通过微信、邮件、书面等方式沟通，为日后取证提供便利。

《中华人民共和国民法总则》

第一百六十二条 【代理效力】代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

《中华人民共和国合同法》

第八条　【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第一条　民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

　　民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

　　民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。